COHO, die HMO-Verwaltungsplattform, die Vermieter und Mieter gleichermaßen in die Ära des Coliving einführt
Die Art und Weise, wie wir leben, verändert sich. Unsere gesellschaftlichen Wünsche, Bedürfnisse und Erwartungen haben sich in den letzten zehn Jahren stärker verändert als in den fünfzig Jahren davor.
Vann Vogstad, Gründer von COHO, glaubt, dass die Veränderungen, die wir in Bezug auf Prioritäten und Lebensstil erlebt haben, direkt zu einer dramatischen Verlagerung hin zum Coliving führen und dass jeder, der ein Immobilienportfolio besitzt oder verwaltet, schnell handeln muss, um nicht zurückgelassen zu werden. Weil es für beide Parteien schlecht enden wird, das derzeitige traditionelle und oft feindliche Beziehungsmodell zwischen Mieter und Vermieter bestehen zu lassen.
100% Erfolgsquote
Unter den PropTech-Gründern ist Vann Vogstad eher ein Ausreißer. Während die meisten mit ihren ersten unternehmerischen Bemühungen die Grundlagen erlernen, steigt er in die Branche ein, nachdem er bereits zwei Unternehmen gegründet und erfolgreich verlassen hat.
„Ich versuche gerne, Dinge zu ändern, von denen die Leute nicht erkannt haben, dass sie geändert werden müssen“, sagt er. „Also ist es keine Überraschung, dass ich nur ein paar Jahre für jemand anderen arbeiten konnte. Ich möchte, dass meine Arbeit Wirkung zeigt. Wenn nicht, verliere ich das Interesse.“
Vanns erstes Geschäft entstand, als sich ein enger Freund in ein Mädchen verliebte und mit ihr nach Bangkok zog.
„Es war mehr ein Experiment als ein Geschäft“, sagt Vann. „Ich wollte sehen, ob ich ein Unternehmen aufbauen kann, das tatsächlich ein Produkt auf den Markt bringt. Das ist die größte Hürde, vor der alle Technikfreaks stehen, weil sie so sehr in Produkt und Design verstrickt sind, dass sie vergessen, ein Geschäft darum herum aufzubauen.“
In Bangkok bemühte sich Vanns Freund, herauszufinden, was in und um die Stadt vor sich ging – Gigs, Shows, Sportveranstaltungen und so weiter. Es gab keine Ressource für diese Art von Informationen, also bauten er und Vann 2013 eine
Als Vann von der Idee begeistert war, es zu einem Erfolg zu machen, verwandelte sich die Listings-Site von einem Hobby in ein echtes Geschäft. Es dauerte nicht lange, bis sie den Vertrag für den Verkauf von Tickets für die thailändische Etappe von Jimmy Carrs Standup-Tour gewannen.
„Ich habe von zu Hause aus in meinem Schlafzimmer gearbeitet“, sagt Vann, „wenn ich ehrlich bin, habe ich mir nur geschäftlich die Zähne ausgebissen.“
Trotz Vanns nahezu horizontaler Leichtigkeit wuchs die Website zu einer der größten Ticketverkaufsseiten Thailands heran und erregte bald die Aufmerksamkeit von Interessenten, die schließlich 2018 von einem Top-100-FinTech-Unternehmen übernommen wurden.
Während er an der Auflistungsseite arbeitete, arbeitete Vann auch an Tipsrr, einem zweiten Unternehmen, das sich dieses Mal auf die Welt der Sportwetten konzentrierte.
„Als ich aus dem Event-Listing-Geschäft ausstieg“, sagt er, „hätte ich zwei Ideen und eine Entscheidung zu treffen.
„Eine Idee war Tipstrr, die andere war COHO. Aber zu diesem Zeitpunkt hatte ich einfach noch nicht die geschäftlichen Fähigkeiten, die erforderlich waren, um COHO zum Erfolg zu führen. Also habe ich mich für Tipstrr entschieden.“
Tipsrr war ein Sportwetten-Marktplatz, auf dem Kunden eine Abonnementgebühr zahlten, um präzise Ratschläge von Glücksspielexperten zu erhalten, welche Wetten platziert werden sollten, ähnlich einem Börsenmakler, der seine Anlegerkunden berät. Es gibt einen großen Markt für Wettexperten, von denen jeder seine eigene treue Anhängerschaft hat.
„Diesen professionellen Spielern wird alles verboten“, sagt Vann, „der Verkauf ihres Wissens schafft ihnen also ein gutes Nebeneinkommen. Es ist ein Markt, der vor Tipstrr existierte, aber es war eine Wild-West-Industrie, voller Gauner und fehlender Standards. Wir haben aufgeräumt und gleichzeitig den großen Glücksspielfirmen einen kleinen Kick gegeben, was mir Spaß gemacht hat.“
Tipstrr wurde 2019 übernommen und Vann stieg zum zweiten Mal in zwei Versuchen aus.
„100 % Erfolgsquote; nicht schlecht“, und er lächelt, fast verlegen.
Erfolgreiche Exits sind in der Startup-Welt nicht alltäglich. Es ist ein Klischee zu erwähnen, wie viele in ihrem ersten Jahr scheitern, also was ist Vanns Geheimnis?
„Menschen, die gute Technologien erfinden, führen nicht unbedingt gute Geschäfte“, sagt er. „Ich denke, ich schaffe es, die beiden ganz gut zu mischen. Ich denke, es ist auch wichtig, sich auf die Lösung echter Probleme zu konzentrieren und sie nicht nur teilweise, sondern vollständig zu lösen. Und dann gehört natürlich auch eine gehörige Portion Glück dazu.“
Nach dem Verkauf von Tipsrr war Vann bereit, die Herausforderung von COHO anzunehmen, da er glaubte, dass er nun über die Fähigkeiten und das finanzielle Kapital verfügt, um den Wandel in der Immobilienbranche voranzutreiben.
COHO & die Coliving-Revolution
Für Mieter, COHO ist ein Ort, um den perfekten Ort zum Leben zu finden. Wenn Sie Vann fragen, hat der perfekte Ort weniger mit der Lage oder dem Preis zu tun, sondern mehr mit den Menschen, mit denen Sie leben mit.
„Ich glaube ehrlich gesagt nicht viele Leute wollen alleine leben“, sagt er. „Es gibt sicherlich diejenigen, die das tun, aber die Mehrheit nicht. Am Ende leben sie allein, weil unsere Gesellschaft keine wirkliche Alternative bietet.“
Vann sagt, dass wir alle an die Idee des Coliving an der Universität gewöhnt sind, aber dass das Konzept danach nur als eine budgetbewusste, kurzfristige Alternative angesehen wird.
„In den Jahren zwischen dem Abgang von der Uni und dem Einzug in die Familie; und dann wieder diese Jahre im späteren Leben – wenn die Menschen zwischen dem Leben allein und dem Leben mit Menschen wählen könnten, die sie mögen, würde sich die überwiegende Mehrheit für Letzteres entscheiden.“
Dies gilt sicherlich für Vann selbst. Er zog es vor, seine Universitätsjahre zu Hause bei Mama und Papa zu verbringen, anstatt bei Freunden oder in Wohnheimen zu leben. Als er die Uni verließ und ins Berufsleben einstieg, kam er nicht umhin zu denken, dass er etwas Wichtiges verpasst hatte.
„Ich fühlte mich mit 18 noch nicht bereit dafür“, sagt er, „aber mit 23 war ich es, und weil ich diese Erfahrung zuvor verpasst hatte, beschloss ich, jetzt einen ähnlichen Lebensstil zu finden.
Vann hielt seinen Wunsch nicht für besonders ungewöhnlich, aber als er anfing, im Internet nach einer Website für Wohngemeinschaften zu suchen, schien es so etwas nicht zu geben.
„Am Ende hatte ich Glück und landete bei einem Vermieter in Birmingham, der, wie ich heute weiß, unglaublich zukunftsorientiert war. Er ermutigte Sie, Ihre Mitbewohner ebenso zu wählen wie Ihr Haus, und er ermutigte die Mieter aller seiner Häuser, Kontakte zu knüpfen. Es war absolut perfekt für mich und ich hatte eine unglaubliche Zeit.“
Dann versuchte Vann, einen seiner alleinstehenden Freunde zu überreden, in ein anderes Haus seines Vermieters zu ziehen, aber der Freund sagte: Auf keinen Fall, ich will nicht mit Leuten zusammenleben, die ich nicht kenne, und Vann sagte: aber Sie werden sie kennen, weil der Vermieter Sie dazu bringt, sie zu treffen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Er erkannte dann und dort, dass es eine Diskrepanz gab zwischen dem, was viele Leute wollten, und dem, was der Großteil des Marktes anbot.
„Die Leute neigen dazu, sich vorzustellen, dass eine WG voller Fremder ist; du wirst am Ende immer mit diesem einen Typen zusammenleben, der nie seinen langen schwarzen Mantel auszieht, aber auch nie Hosen trägt und den ganzen Tag auf dem Sofa sitzt und Müsli isst.
„Mir dämmerte, dass sogar die Leute, die das nicht tun wollen Allein zu leben, endet oft damit, dass sie die Alternative, eine HMO, nicht für eine erstrebenswerte Möglichkeit halten.“
Eine Geschäftsmöglichkeit kam Vann in den Sinn, als er darüber nachdachte, wie man Menschen dazu bringen könnte, Coliving anzunehmen, indem man sicherstellt, dass sie am Ende nur mit Menschen zusammenleben, die sie mögen und mit denen sie gerne Zeit verbringen.
„Auch von Seiten des Vermieters sah ich großes Potenzial. Mein damaliger Vermieter, einer der ganz wenigen, die den Lebensstil über die Behausung aus Ziegeln und Mörtel stellten, sagte mir, dass die Leute nicht glauben konnten, dass er ein so großes Portfolio alleine verwaltete, während er immer noch so niedrige Mieterfluktuationsraten aufrechterhielt.
„Und da war es, ofenfertig, wie Boris sagen würde, ein echtes Marktproblem. Die Menschen möchten an diesen Orten leben, haben aber keine gute Möglichkeit, sie zu finden, und Vermieter möchten ihre Einnahmen maximieren, ohne die Last, ein großes Portfolio arbeitsintensiver HMOs verwalten zu müssen.
„Als Tipsrr 2019 übernommen wurde, fühlte ich mich endlich bereit, dieses Problem anzugehen.“
Das COHO-Erlebnis
Ein Mieter, der nach einem Colving-Erlebnis sucht, meldet sich bei COHO an und erstellt dabei ein kurzes Profil, das seine Altersspanne, seine Interessen, seinen Beruf usw. mit so vielen oder so wenigen Informationen umreißt, wie er möchte. Dies ermöglicht es der Plattform, sie mit Objekten zusammenzubringen, deren bestehende Mieter wahrscheinlich kompatibel sind, wo gemeinsame Erfahrungen und gemeinsame Interessen den Weg zu Freundschaften ebnen könnten.
„Wenn Sie jemand sind, der ein ruhiges Leben mag“, sagt Vann, „möchten Sie nicht in einem Partyhaus leben. Und umgekehrt.
„Ich habe einige der Profile gesehen, die Leute erstellen, und ich denke, Ich würde am liebsten selbst einziehen. Aber ich glaube nicht, dass sie es begrüßen würden, wenn meine vier kleinen Kinder auch einziehen würden.“
Für Personen, die Immobilien besitzen oder verwalten, ist COHO ein Immobilienverwaltungssystem, das sich jedoch stark von den seit langem bestehenden unterscheidet.
„Die alten Verwaltungsplattformen sind nur Datenbanken, COHO ist ein Assistent. Es kennt alle Maßnahmen, die ein Vermieter oder Verwalter ergreifen muss, und hakt sie ab, wenn sie abgeschlossen sind.
„Das ist eines der Dinge, die COHO anders machen. Anstatt Sie zu warnen, wenn eine Aktion ausgeführt werden muss, kann es Sie einfach benachrichtigen, wenn sie ausgeführt wurde.
„Wenn beispielsweise das Gassicherheitszertifikat erneuert werden muss“, sagt Vann, „muss das System nicht einmal den Vermieter oder Verwalter darüber informieren. Stattdessen führt es die erforderliche Aktion aus und teilt dem Manager dann mit, dass sie abgeschlossen ist.“
Dies ist möglich, weil es Mieter im Haus gibt. Wenn das Zertifikat fällig ist, verbindet sich das System mit dem erforderlichen Lieferanten und der Lieferant verbindet sich dann mit den Mietern und sagt: „Wir müssen einen Besuch innerhalb der nächsten drei Tage vereinbaren“. Der Vermieter muss nicht eingeschaltet werden.
Dasselbe gilt für alle Arten von Prozessen, von Wartungsangelegenheiten bis zum Mietinkasso – Sie müssen nicht ständig überprüfen, ob die Miete bezahlt wurde, weil das System Ihnen mitgeteilt hat, dass sie bezahlt wurde, und wenn nicht, verfolgt das System die Zahlung und berät bei Zahlungsschwierigkeiten.
Unter solchen Umständen ist COHO nett, macht aber klar, dass die Miete sollen bezahlt werden. Kommt dennoch kein Geld an, übernimmt das System die unangenehme Aufgabe, die Forderung an ein Inkassobüro zu übergeben.
„Das Endspiel“, sagt Vann, „ist ein System, das es HMOs ermöglicht, eine passive Investition zu sein. Im Moment ist dies unmöglich, es sei denn, Sie zahlen für jemanden, der es verwaltet, aber es muss nicht sein.
„Wenn Sie über den Lebenszyklus einer Immobilie nachdenken, gibt es fast keine Momente, die das Engagement des Vermieters erfordern. Selbst wenn ein Mieter seine Wohnung kündigt, kann das System alle Prozesse zum Ende des Mietverhältnisses (Kaution, Inventur usw.) automatisch abwickeln und das frei werdende Zimmer automatisch neu ausschreiben. Die Besichtigungstermine gehen dann an die verbleibenden Mieter (sie sollen schließlich das letzte Wort beim Mitbewohner haben) und wenn ein guter Match gefunden ist, beginnt der Prozess von vorne mit der automatisierten Ausstellung und dem Austausch von Verträgen.“
Vann glaubt, dass die Einbindung von Vermietern/Managern nur der letzte Ausweg sein muss. Wenn sich die Mieter beispielsweise wochenlang auf einen neuen Mitbewohner einigen, behält sich der Vermieter das Recht vor, die Kontrolle über den Prozess zurückzugewinnen.
Zu oft werden Anleger gezwungen, Vermieter zu werden oder große Summen an eine Verwaltungsgesellschaft zu zahlen. Vann möchte es ihnen ermöglichen, passive Investoren zu bleiben, ist sich aber auch bewusst, dass Flexibilität unerlässlich ist.
„Wir lassen Vermieter und Manager auswählen, welche Prozesse wir automatisieren sollen und welche nicht. Ich schätze, dass es hier um Vertrauen geht. Sie können für die Verwaltungsplattform und die mieterseitige Plattform zu uns kommen, Gesamtkosten von 1 £/Einheit/Monat, und hoffentlich lernen, uns im Laufe der Zeit zu vertrauen und uns nach und nach bitten, mehr und mehr ihrer Prozesse zu automatisieren. ”
Wenn die Vermieter dieses Vertrauen in sich selbst finden können, ist der finanzielle Lohn dem praktischen gleichgestellt. Eine typische Verwaltungsgesellschaft berechnet 15 % der Miete für die Verwaltung einer Immobilie. COHO ist hier, um diese Kosten zu beseitigen, ohne die Belastung zu erhöhen.
Wenn Vermieter Lifestyle verkaufen können, gibt es plötzlich Potenzial für Skalierung
„Ich habe kein Interesse daran, das zu verbessern, was bereits auf dem Markt ist“, sagt Vann. „Diese anderen HMO-Raumfinder funktionieren im Grunde wie Dating-Apps. Ich ändere das Angebot komplett, um genau das zu erreichen, was ich wollte, als ich dreiundzwanzig war, und um es mehr Vermietern und Managern zu ermöglichen, so zu arbeiten, wie es mein Vermieter in Birmingham getan hat. Die aktuellen Lösungen sind bei weitem nicht in der Lage, eines dieser Dinge zu ermöglichen.“
Das mag ein wenig egozentrisch von Vann klingen, der seine eigene einzigartige Erfahrung in den Mittelpunkt von COHO stellt, aber vielleicht hat er etwas Wichtiges erkannt, dass seine eigene Erfahrung tatsächlich eine gemeinsame Erfahrung ist und dass dies das Geheimnis des Erfolgs seines ehemaligen Vermieters sein kann massenhaft repliziert werden, wenn die richtigen Tools vorhanden sind. In der Philosophie und Anthropologie nennen sie das einen Mikrokosmos, aber man könnte es genauso gut eine Meisterklasse der Beobachtung nennen.
„Bei Coliving sollte es weniger darum gehen, einfach ein Haus zu teilen“, sagt Vann, „als vielmehr darum, als Freunde, als Gemeinschaft zusammenzuleben.
„Dies ist für den Markt von entscheidender Bedeutung, denn zu erkennen, dass man ein Haus in Zimmer aufteilen und mehr Geld verdienen kann, ist großartig, ein Segen für Investoren, aber zu erkennen, dass man höhere Mieten verlangen und längere Mietverträge genießen kann, indem man einfach dafür sorgt, dass die Mieter die Firma des anderen mögen , das ist der wirklich starke Teil dessen, was wir tun.
„Das ist der Zeitpunkt, an dem ein HMO zum Coliving wird, wenn das Angebot von Unterkunft zu einem Lebensstil wird.“
Vann sagt, Lebensstil ist alles. Apple verkauft nicht die Technologie in ihrem iPhone, sie verkaufen das, was Sie fühlen möchten, wenn Sie eines besitzen, sie verkaufen einen Lebensstil, kein Telefon, und die öffentliche Reaktion ist für alle sichtbar – die Firma kontrolliert derzeit 20 % des globalen Smartphone-Marktes.
„Dieser Prozess, HMOs in Coliving-Räume umzuwandeln, ermöglicht es Vermietern auch, ihr Investitionsportfolio zu skalieren. Herkömmliche HMOs sind aufgrund der erforderlichen Kleinarbeit sehr schwer zu skalieren.
„Sie werden feststellen, wie viele Menschen, die in HMOs groß rauskommen, plötzlich zu Persönlichkeiten werden. Sie verkaufen Kurse, halten Vorträge und veranstalten Online-Workshops, weil sie sich nicht mit der weiteren Skalierung ihres HMO-Portfolios befassen wollen, weil sie dafür im Wesentlichen eine große Agentur betreiben müssten.“
COHO, sagt Vann, wirkt dem entgegen und ermöglicht es HMO-Investoren, ihr Portfolio zu skalieren, ohne proaktive Vermieter werden zu müssen und ohne 15 % an eine Verwaltungsgesellschaft zahlen zu müssen. Auf dem britischen Markt ist dies eine Branchenneuheit.
Darauf muss sich die Branche einstellen
„Ich spiele eine Rolle bei der Änderung der Standards des Coliving“, sagt Vann. „HMOs wurden in den Augen aller über 21-Jährigen zur zwielichtigen, billigen Alternative verbannt. Bald wird es für viele zur Standardeinstellung. Und für diejenigen, die sich bereits für HMOs entscheiden, beispielsweise in London, tun dies viele, die Standards werden steigen. Es ist längst überfällig.
„Ich möchte, dass COHO bei diesem Wandel im Mittelpunkt steht.“
Vann glaubt, wenn weniger Menschen allein leben würden, wäre die Welt ein schönerer Ort für alle. Wenn man allein lebt, schlägt er vor, werden sie von ihrer Gemeinschaft getrennt. Aber wenn du mit Menschen lebst, du sind eine Gemeinschaft, und diese erstreckt sich in die weite Welt.
„Die Industrie muss sich darum kümmern, denn das ist die Richtung, in die sich die Welt bewegt. Junge Menschen können sich keine Wohnungen leisten, das wird sich nicht ändern. Ungleichheit wird sich nicht ändern. Geld macht immer noch Geld.
„Als Privatvermieter einfach so du bist Denken Sie nicht an Coliving als neuen Standard, seien Sie versichert, dass es andere gibt, die es sind. Aus diesem Grund schreiten sie voran.
„Bei COHO sagen wir, dass HMO-Immobilien Ihre Einzelvermietungen ersetzen sollten, um zum Mittelpunkt Ihres Portfolios zu werden.“
Auch Verwaltungsgesellschaften müssen sich darum kümmern. Die Tage des feindseligen Mieter-Krippen-Verhältnisses verkümmern vor unseren Augen. Die Leute werden es nicht mehr akzeptieren. Wir erwarten höhere Standards und mehr Respekt. Wir kümmern uns um den Lebensstil und sind bereit, dafür Geld auszugeben.
Durch die Verringerung des Verwaltungsaufwands können sich Immobilienverwalter auf Bereiche konzentrieren, für die Immobilieninvestoren möglicherweise nicht über die nötigen Fähigkeiten verfügen, den Kundenservice oder vielleicht sogar das Community-Management.
„Und wenn all das nicht überzeugend genug ist“, sagt Vann, „denken Sie einfach an die Freude an der Bequemlichkeit, die mit langfristigen Mietverhältnissen einhergeht, weil die Menschen in Ihren Häusern sich wirklich mögen.“
Die Gewinnchancen spielen
Coliving, sowohl in seiner physischen als auch in seiner spirituellen Form, wird boomen. Daran gibt es wenig Zweifel. Der Zustand der Welt im Guten wie im Schlechten beweist dies: Während die Wahrscheinlichkeit des Eigenheims für viele sinkt, steigen die Ansprüche an Qualität und Lifestyle weiter.
Trotzdem ist es immer noch ein Sektor, den PropTech nur vorsichtig gebürstet hat. Zwei Hauptgründe dafür sind Kosten und Schwierigkeit. Vann kann dies bestätigen. Er hat 18 Monate gebraucht, um diesen Moment der Markteinführung zu erreichen, und es hat mehr gekostet, als Sie für Ihre Oma bezahlen würden.
Das ist der Preis, den Sie zahlen, um Marktführer zu werden. Und trotz des heroischen Aufstiegs des „Mehrfamilien“-Sektors in Amerika, einer Nation, von deren Kultur und Wirtschaftsstrategie wir seit langem inspiriert sind, müssen viele noch erkennen, wohin der Weg führt. Von jungen Berufstätigen bis hin zu Rentnern und sogar Familien dazwischen wird Coliving zur neuen Normalität, und die Anbieter, die den attraktivsten Lebensstil bieten, werden diejenigen sein, die die Früchte ernten.
Wird COHO zum Synonym für die Branche? Wird COHO der gängige Sprachgebrauch für „Coliving“ sein? Wer weiß. Aber Vann Vogstad ist ein Mann, der sich im Geschäft auskennt und weiß, dass eine gute Idee eine gute Umsetzung erfordert. Er hat es schon zweimal bewiesen, also würde ich nicht gegen ihn wetten.
